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建筑工程质量险十年遇冷

2019/10/13 来源:哈尔滨信息港

导读

建筑工程质量险十年遇冷如何通过新的法规促使开发商转向建筑工程质量保证险,并以此形成成本合理、促进建筑质量提升的新机制,被各方视作未来打开

建筑工程质量险十年遇冷

如何通过新的法规促使开发商转向建筑工程质量保证险,并以此形成成本合理、促进建筑质量提升的新机制,被各方视作未来打开这一市场蓝海的关键所在。

“假如实施建筑工程质量保证保险制度,居敬小区的命运也许会被改写。”谈到4月4日发生在浙江奉化的倒楼事件时,中国人寿非车险业务管理部副总经理杨蓉提出了自己的假设。

奉化事件后,房屋安全质量再次成为社会焦点,一些业内专家在接受《民生周刊》采访时均提到了工程质量保证险的作用,称这一险种既能为开发商承担风险

,同时也能保护房屋使用期的小业主权益。

早在2005年8月,原建设部和保监会就联合发文,要求推进建设工程质量险,发挥市场在工程质量保证机制中的作用。然而,如今近10年过去了,公众对这一险种依然知之甚少,涉足的险企和开发商屈指可数。

奉化的假设

工程质量保险进入我国大众视野,早可追溯至2002年底。那年,原建设部与中国人民财产保险公司联合推出住房质量保证保险,曾一度被业内评价为“一种三赢的保险”。

按照既有法规规定,建筑工程质量险一般由建设单位投保,在交付业主使用的一定期限内,如果房屋发生质量问题,可由保险公司先行赔付,既能保护小业主权益,避免扯皮,同时可将开发商从繁琐的保修服务中解脱出来,还能为保险公司开辟新的业务。

在杨蓉看来,如果倒塌的居敬小区在建设之初就参与了工程质量保险,至少可以在4个层面避免悲剧的发生。

回顾奉化事件可以发现,居敬小区29幢楼与5年前倒塌的西溪路5幢楼,背后均闪现着奉化市大桥镇城建综合开发公司的身影。随着调查的深入,居敬小区29幢施工过程中使用的砂浆、混凝土强度被曝不符合设计标准。

在推倒居民楼的幕后之手中,还包括业主的野蛮装修及450万元加固费用的难落实。令居民困扰的是,开发商奉化市房地产开发有限公司因未在法定期限内参加2009年的企业检验,于2010年8月被吊销营业执照,随后一分为四,加大了业主的维权难度。

“建筑法等虽然规定了房地产开发公司应承担的保修,但由于开发商与购房者签订的保修期限时间较短,有的楼盘开发完后,开发公司就注销了,因此,房地产开发商履行保修的义务很难得到有效约束。”杨蓉说。

她认为,如果有保险公司的前期介入,奉化事件中

,施工过程存在的砂浆、混凝土强度不符合标准的问题,在保险公司委托的第三方质量控制机构的现场检查中会被及时发现。

此外,按照工程质量保证险的运作机制,工程竣工一年后,保险公司将委托质量检查控制机构进行终质量审查,并在所有质量问题和风险隐患消除后才确认保险合同生效。在长达10年的保险期内,保险公司还会定期开展防灾防损检查,这些措施都可能纠正业主的不正当装修行为。

尽管工程质量险有诸多好处,但该险种至今未能得到市场认可甚至认知。多家房地产开发公司负责人在接受《民生周刊》采访时

,均表示未听说过相关险种。

裹足不前

早在2005年原住建部、保监会下发《关于推进建筑工程质量保险工作的意见》(简称《意见》)后,就有媒体跟踪过工程质量保证险的开展情况,并用“裹足不前”来形容。对比当时的开展情况,该险种今天也同样面临尴尬。

为说明工程保险在我国目前的发展状况,杨蓉结合多方面获得的资料道出了一组数据:“2013年,我国固定资产投资为43.6万亿元,其中建筑业总产值为15.93亿元,工程保险(主要为建筑、安装工程一切险)金额约为5.01万亿元,按此估算,仅有30%左右的工程投资在施工期安排了保险保障。”

而就保险业而言,我国所有保险收入为216.63亿元,仅占财产保险市场保费收入的3.3%,与发达国家的差距超过了10%,与工程相关的各类职业保险投保率更是极低。据建设部工程质量安全监督与行业发展司提供的数据显示,全国每年的建筑工程保险费大约仅为建筑安全工程投资的0.2%。

从杨蓉掌握的情况看,目前仅有少数保险公司尝试开办了工程质量保证保险,投保项目寥寥无几。有据可查的相关保险公司仅有人保、太平洋、平安、长安保险等。

作为涉足工程质量保险的领头羊,人保公司早在2003年1月8日就接到了北京金宸房地产开发有限公司的正式投保,投保项目为其开发的位于北京市西城区金融街的金宸公寓。按照10年保期计算,金宸公寓截至目前或已结束了投保期。

这10年中,人保公司是否向金宸公寓做出过理赔?人保公司方面以“问题比较敏感,不方便接受采访”为由,拒绝了《民生周刊》的采访

。而据金宸公寓物业——北京宝宸物业管理有限公司相关工作人员透露,金宸公寓目前的维修事宜均由宝宸物业负责,“从没听说过相关保险”,甚至连维修基金也未启动过。

许昌市惠民房地产开发有限公司董事长杨金城对《民生周刊》表示:“国家目前对房屋质量管理较为严格,一般建筑在10年内出现房屋质量问题的概率极低,甚至20年也不会出现问题,如果建筑质量保证险仅有10年保期,那保险公司不会承担任何。”

然而,10年保期对于保险公司来说却显得十分漫长。一位不愿具名的保险从业人员透露,尽管建筑工程质量保证险是一片商业蓝海,但也伴随着长尾风险,10年保期对于保险公司来说很难判断项目是否能够产生利润。此外,保险公司还要针对这一新的险种设计整套的风控体系和投入体系,聘请独立第三方、组织专业队伍对工程质量进行监督,这些都需要资金投入。

2006年9月19日,人保公司在北京、上海、天津、大连、青岛等14个城市推出了新版的工程质量保险产品,并被媒体视作“全国范围的建筑工程质量保险工作正式启动”。2007年末,人保公司与首开、住总、建工、金隅嘉业四家经济适用房、两限房开发商签订了协议,标志着北京首批试点落在了常营经适房项目中的4栋住宅楼。

尽管看似在向前推进,但据一位接近人保财险的内部人士透露,人保建筑工程质量保证险相关业务的开展并未呈现蓬勃之势。

除人保外

,作为中国首家专业保险公司,长安保险先后与苏州天辰花园、珠海格力广场小区、中信地产(北京)投资有限公司北京菜市口某项目签订了建筑工程质量保险协议。

据2011年长安保险官透露的信息,珠海格力广场、苏州天辰花园等工程质量保险的批试点项目,“工程质量合格率、到期完工率、合同履约率均为百分之百。项目竣工两年多,无一例投诉,无一例赔付。”尽管如此,工程质量保证险并未成为长安保险的主打业务,其车险业务仍然占到90%以上。

“只有遵循大数法则,保险公司才能获得利润。在目前市场响应不积极的情况下,保险公司的积极性显然也会受到影响。”上述保险公司从业人员说。

谁来买单?

在杨蓉等人看来,2005年颁布的《意见》仅是一种指导性文件,并未对开发商或相关主体投保做出强制规定,因此面对无形中增加的成本,开发商积极性并不高,这也是造成保险公司相关业务尚未开展起来的主要原因。

以长安保险2008年6月与格力地产签订的珠海格力广场工程质量保险协议为例,其批预计投保总建筑面积为5万平方米,保险费率为100元/平方米(按建筑面积计算)

,以此计算,格力地产将为此付出500万元的保费。

身为开发商,杨金城认为造成房屋质量出现问题的原因十分复杂,既有天灾也有人祸,“如果单一由谁来为保险买单,我认为开发商、建筑商、设计施工单位、小业主都不愿意承担,因为这笔费用很大,且各方都有自己的理由来推脱:建筑商可以说在建筑过程中有监理,有政府部门的验收;开发商说我有合格的图纸,有建筑单位作保证,也有监理和政府部门的验收;业主可以说我买的是合格的商品。”

面对现有的相关保险产品,从事房地产开发近30年的湖南广东商会常务副会长张少金提出了与杨金城一样的顾虑。他认为,房屋质量问题的高发期往往集中在后30年,因此10年保期过短。而在维修基金的基础上再交一份工程质量保证险,是一种重复,“羊毛出在羊身上,开发商一定会将成本转嫁给消费者。”

“与其让维修基金沉睡,不如由政府从中提取恰当的金额投入保险。”杨金城说。对此,长期关注工程质量问题的北京大成律师事务所律师杜继峰也建议,可强制从公共维修基金中拿出部分资金投入建筑工程质量保证险。

他同时认为,由消费者作为终的买单人未尝不可,因为消费者将成为保险的终受益人。问题是,保险年限的设定应与目前开发商承担的房屋质量保修期错开。“10年投保期结束后,业主是否还要继续投保?费用从何而来?是否会像维修金那样难以组织续费?这些都需要法规细则予以明确。”

为推动建筑工程质量保证险的进一步落实,北京、上海都在试图出台地方性的管理条例。北京市住建委相关负责人向《民生周刊》透露,目前正在着手起草《北京建设工程质量管理条例》,该条例将涉及建筑质量的整个体系,其中也包括使用期的质量管理问题

上海市的步伐则迈得更早。2011年底,上海市人大通过《上海市建设工程质量和安全管理条例》,规定建设单位在办理大产证前必须缴纳物业保修金或工程质量潜在缺陷险,扩大了建设单位的选择权。

2012年8月,《关于推行上海市住宅工程质量潜在缺陷保险的试行意见》出台,使得上海成为全国对该险种进行明确规定的地区。但数据显示,上海市商品住宅每年竣工面积为2000万平方米,推广一年多来,上海市住宅工程质量潜在缺陷保险目前涵盖的房屋面积为55.41万平方米,保障范围并不大。

如何通过新的法规促使开发商转向建筑工程质量保证险,并以此形成成本合理、促进建筑质量提升的新机制,被各方视作未来打开这一市场蓝海的关键所在。

(实习生刘旻昊对本文有贡献)

原标题:建筑工程质量险十年遇冷

稿源:人民

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